Инвестиционное оживление на рынке коммерческой недвижимости

Інвестиційне пожвавлення на ринку комерційної нерухомості: цікаві всі сегменти

Про інвестиційні настрої на ринку комерційної нерухомості розповідає Володимир Мисак, керівник департаменту ринків капіталу міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield в Україні.

У 2018 році обсяг вторинних інвестицій у комерційну нерухомість в Україні досяг свого історичного максимуму за період з 2008 року й склав близько 330 млн дол. США. Незважаючи на те, що в ретроспективі 2012 рік виглядає ще більш результативним, ніж 2018 рік, він не цілком репрезентативний, оскільки основна частка всього обсягу транзакцій припала на угоду купівлі-продажу ТРЦ Ocean Plaza на суму 350 млн дол. США.

Провідна частка інвестиційних угод у 2018 році була проведена в сегменті офісної нерухомості, проте активність спостерігалась у кожному з сегментів (торговому, складському, готельному), що свідчить про зміцнення довіри інвесторів до ринку в цілому.

Однією з причин росту інвестиційної активності в Україні стало встановлення на ринку справедливої вартості об’єктів нерухомості. Якщо ми подивимося на ситуацію, яка відбувалась кількома роками раніше, то побачимо, що в результаті економічного спаду нерухомість у кожному з сегментів впала в ціні. У період з 2014 по 2016 рік вакантність на ринку офісної нерухомості зросла до 25%, що спричинило падіння ставок оренди, і як наслідок – зниження інвестиційної привабливості комерційних об’єктів.

З другої половини 2016 року економічна ситуація в країні почала покращуватися. Компанії, зайняті в реальному секторі економіки (ІТ, агропромислові, великі виробничі компанії з іноземним капіталом), стали розширюватися, створювати нові робочі місця, заповнювати порожні офісні приміщення. До кінця 2018 року вакантність на ринку офісної нерухомості в Києві скоротилась до 5% внаслідок росту попиту з боку орендарів і відсутності нового будівництва. Покращення економічної ситуації та зростання орендних ставок повернули інтерес інвесторів до офісної нерухомості.

Так само відбувалося в сегменті складської нерухомості. На початку 2016 року рівень вакантності професійних складських комплексів у Києві та передмісті складав близько 11,4%. Але вже в другій половині того ж року складські приміщення почали заповнюватися, а інвестиційна активність у сегменті зросла. На кінець першого півріччя 2019 року аналітики Cushman & Wakefield зафіксували зниження рівня вакантності до рекордних 1,9%.

У сегменті торгової нерухомості орендна ставка напряму залежить від товарообігу й складається з фіксованої суми та відсотку від виручки орендаря. Ріст купівельної активності у 2017-2018 рр. спонукав девелоперів інвестувати у будівництво нових торгових об’єктів. За 2018 рік нова пропозиція в столиці склала 119 тис. кв. м (GLA), у першому півріччі 2019 року – 67 тис. кв. м. По всій Україні на стадії будівництва знаходяться проєкти загальною площею близько 720 тис.  кв. м.

Як інвестор реагує на зниження курсу долара?

Аналізуючи активність інвесторів, ми бачимо, що на момент зміцнення гривні угоди на ринку комерційної нерухомості проходили. З цього випливає, що валютні коливання не справили істотного впливу на ситуацію на ринку.

Як активно йде продаж об’єктів нерухомості? Чи легко знайти покупця?

Починаючи з 2016 року, левова частка об’єктів нерухомості надходила на продаж від комерційних банків, системи ProZorro й Фонду гарантування вкладів фізичних осіб. Це було зумовлено закриттям великої кількості комерційних банків. Якщо в 2014 році в країні працювало 180 банків, то на сьогодні їх залишилось 77. Заставні активи, які власники не могли обслуговувати, були виставлені на продаж. У 2016-2017 рр. об’єкти пропонувались по заниженій ціні, тому що ринок практично завмер, транзакції не здійснювались. Пізніше, у 2018-2019 рр., на ринку з’явилось більше гравців, попит зріс, що дозволило банкам продавати комерційну нерухомість за справедливою ціною.

Так, якщо в 2015-2016 рр. інвесторів цікавили активи з дохідністю більше 13-15%, тобто з періодом окупності 6,5-7 років, то у 2017-2018 рр. це вже 7-8 років і 12% прибутковості. Зараз ми знаходимося на етапі, коли інвестори розглядають активи з періодом окупності 8-9 років.

Якщо порівнювати з іншими країнами, то у Польщі, наприклад, ставки дохідності знаходяться на рівні 6-7%, в окремих випадках 5,5%. Період окупності за 7% прибутковості складає 14 років. Тенденція зрозуміла. Чим вища конкуренція на ринку, чим більше гравців, тим нижчі ставки дохідності. У міру зростання економіки ставки продовжують знижувати і в нас. А якщо з’явиться можливість банківського фінансування, прибутковість стане ще нижчою.

Зараз інвестор не розглядає можливість кредитів?

Не розглядає з причин високої вартості кредитування. На сьогодні ставка рефінансування складає 16,5%, відповідно, кредити у гривні видають під 17% і вище. А щоб вони були цікавими для інвестора, ця ставка має бути на 2-3 відсотки нижча за орендну, тобто суттєво здешевшати. У доларах не кредитують через обмеження з боку НБУ.

Але ми очікуємо, що скоро ситуація зміниться на краще. До 2019 року банки розпродали проблемні активи й вийшли на здорову ліквідність. Тепер у них є можливість видавати кредити і вони відкриті цікавим проєктам. Поки цей процес неактивний, проте ми очікуємо, що вже в 2020 році банківське фінансування стане доступнішим для інвесторів. Також ми розраховуємо, що найближчим часом з’явиться можливість брати кредити у доларах або євро, за нижчою ставкою. Тоді інвестування позикових коштів буде працювати.

Ви казали про очікувальну позицію інвесторів у зв’язку з виборами. Вибори пройшли. Як інвестор оцінює нинішню політичну ситуацію?

Як показують статистичні дані, зростання інвестиційної активності на ринку комерційної нерухомості почалося в 2017 році й проявилося в рекордному обсязі угод у 2018 році. Тенденція продовжується, тому ми очікуємо, що результат за 2019 рік перевищить 330 млн дол.

Показовим для власників капіталу є ринок офісної нерухомості. Оскільки зростання попиту на офісні простори є індикатором розвитку економіки, появи нових робочих місць і зростання доходів населення, а це позитивний сигнал для всіх учасників ринку.

На ринках сусідніх країн багато іноземного капіталу. Чи заходить іноземний капітал до нас?

Іноземні інвестори активно заходять у Румунію, Словаччину та Польщу, де законодавство приведено до відповідності з нормами ЄС, чітко сформульовані правила гри. Це робить можливим прогнозування, знижує інвестиційні ризики та створює сприятливий інвестиційний клімат. Окрім цього, чим більше гравців, тим стабільніший ринок.

Іноземний капітал заходить в Україну. Компанія Dragon Capital, яка є найбільшим на сьогодні покупцем комерційної нерухомості, інвестує через фонд, у який залучає кошти приватних і інституційних інвесторів з різних країн. Не одноразово звучало, що вони запрошували Джорджа Сороса в якості інвестора.

Окрім Dragon Capital, у комерційну нерухомість інвестують і українські компанії, які купують активи як напряму, так і через свої нерезидентські підрозділи.

Сьогодні будується багато об’єктів торгової нерухомості. Чи є ризик перегріву ринку?

Такий ризик існує стосовно Києва. Давайте розглянемо простий приклад: у нас є магазин, який торгує у провідному ТРЦ. Відкриття такого ж магазину в іншому ТРЦ далеко на завжди означає, що ми подвоїмо наш виторг. Усе залежить від ємності ринку. Так, купівельна активність зросла, але традиційний рітейл зазнає утиску з боку e-commerce, а це значний ризик для великих торгових центрів. Вони зобов’язані залучити необхідний мінімум відвідувачів, щоб забезпечити прибуток магазинам. Інакше, щоб втримати орендарів, вони змушені будуть іти на поступки і знижувати орендні ставки.

Успішність торгового центру – це завжди питання локації та правильної актуальної концепції. Це значить, що недостатньо вийти на ринок першим, оскільки міська інфраструктура розвивається, а концепції застарівають.

Як раніше побудовані ТРЦ можуть конкурувати з новими?

Щоб витримати конкуренцію, у тому числі  з боку електронної торгівлі, й залишатися цікавими споживачу, ТРЦ повинні регулярно модернізуватися, вдосконалювати склад орендарів, розширювати розважальну складову.

Ви напевне чули про нещодавній інвестиційний продаж торгового центру Aladdin на вулиці Михайла Гришка в Києві. Він розташований на перетині головних доріг у безпосередній близькості до станції метро «Позняки» й автобусних зупинок, у одному з найбільш густонаселених районів Києва, що швидко зростають. Первинна та вторинна зони охоплення складають 300 тисяч мешканців. На місяць торговий центр відвідують близько 325 тисяч мешканців (3,9 млн жителів щорічно). Проте об’єкт був введений в експлуатацію в 2004 році й уже потребував «нового дихання». Новим власником, компанією Dragon Capital, проведено перепланування приміщень і ротація орендарів. Одним з нових великих орендарів став офлайн-магазин Rozetka.

Компанія Dragon Capital придбала не тільки торгові площі Aladdin, але й офісні приміщення в тому ж комплексі, які належали іншому власнику. Така багатофункціональність будівлі дозволяє оптимізувати використання простору та отримувати більший дохід з квадратного метра.

Інвесторам вигідніше працювати в одному сегменті нерухомості чи диверсифікуватися?

Прагнення інвесторів спеціалізуватися на об’єктах нерухомості одного функціонального профілю цілком зрозуміле. По-перше, володіння декількома офісними об’єктами є вагомим аргументом у перемовинах з орендарями. По-друге, якщо в інвестора налагоджена бізнес-модель, набраний персонал обслуговування одного бізнес-центру, то цей персонал може обслуговувати і два. Це ефективно з комерційної точки зору й пояснює інтерес до розширення портфелю в межах одного сегменту.

У якому стані ринок комерційної нерухомості Західної України? Його перспективи?

Якщо ми говоримо про офісну нерухомість, то тут привертає увагу Львів: за рахунок великої кількості ІТ-компаній, яким у міру розвитку потрібні додаткові офісні площі, львівський ринок другий після Києва за активністю розвитку.

Стосовно складської та виробничої нерухомості західним регіоном цікавляться багато компаній, які експортують свою продукцію на європейський ринок. Компанія Leoni масштабувалась, відкривши ще один завод у Коломиї. Fujikura відкрила один за одним два заводи. Паралельно у Львові почала роботу девелоперська компанія СТР, яка спеціалізується на промислових і складських парках.

Хоча більшість компаній на сьогодні будують складські приміщення для особистого користування, я вважаю, що модель оренди гнучких просторів, запропонована СТР, буде користуватися попитом.

 Якою є ситуація на ринку складської нерухомості по країні?

Драйверами попиту на складські приміщення є рітейлери. За сприятливої кон’юнктури 2016-2018 років більшість компаній, для яких склади є стратегічно важливим об’єктом, купували складські приміщення, побоюючись ризику підвищення орендної плати й того, що власник не продовжить договір оренди. Купувати було вигідніше, ніж будувати, тому що будівництво займає рік-півтора й є ризик вийти за межі бюджету. А при покупці ви можете одразу користуватися об’єктом.

Що стосується доцільності інвестицій у складську нерухомість, то до недавнього часу об’єкти будували під конкретного орендаря (формат built-to-suit). На сьогодні попит є, вакантність низька, орендні ставки потроху зростають. Конкуренцію для нового будівництва, особливо в регіонах, складає старий фонд із низькими орендними ставками, адже часто орендарі не готові платити більше за професійні складські комплекси.

Як справи на ринку готельної нерухомості?

Готельний бізнес завжди був спрямований на більш довгострокову окупність. Будуючи готель, девелопер усі роботи, аж до облаштування номерів, робить за власний рахунок і тільки після цього здає об’єкт готельному оператору, який забезпечує заповнюваність. Виходячи з цього, вартість квадратного метра готелю для інвестора вища, ніж бізнес-центру чи складського комплексу, де додаткові витрати несе орендар.

Окрім того, готельний бізнес дуже залежний від зовнішніх обставин, а саме від туристичної привабливості регіону та сезону. Зменшення потоку туристів одразу б’є по заповнюваності, а для того, щоб готель окупався, вона повинна бути не нижчою за 60%. Для порівняння, орендарі бізнес-центрів за контрактом навіть у період кризи зобов’язані вносити орендну плату. Тому за наявності альтернативи у готелі вважають за краще не вкладати.

Втім, є інвестори, які усвідомлюють переваги сегменту і займають порівняно нові ніші – хостели, апартаменти, капсульні готелі.

Джерело: журнал Wealth & Property

 

Схожі новини

DTZ Украина разработали концепцию инновационного района для IT специалистов во Львове
Офісна нерухомість

Компанія DTZ розробила концепцію інноваційного району для IT спеціалістів у Львові

27 червня у Львові відбулася IT Jazz Conference, на якій IT спеціалісти, інвестори та представники влади обговорили майбутнє IT сфери в Україні.

Крис Хеггерик
Логістична нерухомість

Ghelamco Group оголосила про продаж свого логістичного комплексу Kopylov Logistics Park

Ghelamco Group оголосила про продаж свого логістичного комплексу площею більше 30 тис. кв. м українському рітейлеру «АТБ».

Mobelix
Торгова нерухомість

Ринок девелопменту рітейл-парків у Європі

У 2016 році площа рітейл-парків збільшилася на 50% у порівнянні з показником 2015 року.