Время возможностей для арендаторов. Обзор рынка складской недвижимости

В 2015 году девелоперская активность в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде была низкой. Согласно исследованию компании DTZ, на конец 2015 года общая рыночная вакантность выросла до 10% в связи с негативной общей деловой динамикой в Украине. В течение 2015 года в сегменте наблюдалась тенденция к дальнейшему понижению арендных ставок в долларовом эквиваленте.

В конце декабря 2015 года общий объем современных складских помещений в Киеве и пригороде составил приблизительно 1 791 500 кв. м (GLA). Данный показатель включает около 353 140 кв. м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений.

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде

Общая активность девелоперов на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде остается сравнительно низкой. За весь 2015 год на рынок в регионе было выведено приблизительно 75 500 кв. м (GLA) новых складских и логистических помещений, что составляет лишь около 55% от показателей 2014 и 2013 годов.

Фёдор Арбузов, директор департамента промышленной и логистической недвижимости в компании DTZ Украина прокомментировал: «Все новые складские и логистические комплексы, введенные в эксплуатацию в 2015 году и запланированные на 2016 год, строятся компаниями для собственного использования (так называемые проекты built-to-suit)».

Основные объекты складской и логистической недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве и его пригороде в 2015 году

Спрос

Общий объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киеве и пригороде в 2015 году, составил около 160 700 кв.м (GLA), что на 25% ниже показателя 2014 года и на 52% ниже показателя 2013 года. Чистое поглощение в сегменте в первой половине 2015 года составило около (-48 200) кв.м. Отрицательное значение показателя свидетельствует о том, что многие арендаторы в течение анализируемого периода уменьшили площадь занимаемых помещений в Киеве и пригороде. В третьем квартале 2015 года данная тенденция изменилась в положительную сторону, и в четвертом квартале данный показатель достиг 64 100 кв.м (GLA). Кумулятивный годовой показатель чистого поглощения в сегменте логистической и складской недвижимости в Киеве и пригороде в 2015 году составил около 21 000 кв.м (GLA).

Марта Костюк, директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании DTZ Украина комментирует: «Как и в предыдущем году, в 2015 году практически не поступало запросов на аренду помещений от компаний, которые бы выходили на украинский рынок. Одним из исключений стала международная компания TNT, которая в первом квартале 2015 года открыла свое представительство в Украине и арендовала помещение в складском комплексе, расположенном возле международного аэропорта Борисполь (в данной сделке DTZ представляла интересы арендодателя)».

Основные объекты складской недвижимости, запланированные к вводу в эксплуатацию в Киеве и пригороде в 2016 году

Вакантность и арендные ставки

В конце июня 2015 года уровень первичной вакантности  на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде с начала года вырос на 6% и составил 12,1%. В связи с отсутствием нового предложения в сегменте, в течение второго полугодия 2015 года показатель вакантности снизился, достигнув уровня 11,8% в конце третьего квартала и 9,8% на конец года.

В конце декабря 2015 года наивысшие запрашиваемые арендные ставки на лучшие складские и логистические помещения в Киеве и пригороде находились в диапазоне от $2,5 до $5 за 1 кв. м в месяц, а для помещений класса В они составляли около $2-3 за кв. м в месяц.

«Как показывает ситуация на рынке, арендные ставки уже достигли исторического минимума, однако дальнейшее их снижение все еще остается возможным. Активность со стороны арендаторов довольно низкая и сохраняется лишь за счет релокации существующих компаний.

Мы ожидаем, что при прочих равных условиях, в январе-июне 2016 года арендные ставки на качественные современные помещения сегменте существенно не изменятся. Однако многие арендодатели и далее будут готовы идти на различные уступки, чтобы удержать арендаторов в своих объектах.

В более долгосрочном периоде улучшение динамики деловой активности в Украине и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к снижению первичной вакантности и повышению арендных ставок в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде.

Тем не менее, эластичность предложения логистической и складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине. Поэтому динамика строительства новых объектов в сегменте может потенциально возобновиться сравнительно быстро», - отметил Фёдор Арбузов.