Nick Cotton: Property development in Kyiv needs more transparency

Девелопменту в Києві потрібно більше прозорості

Знецінення гривні на дві третини від її вартості з 2014 року негативно позначилося і на ринку комерційної нерухомості.

Якщо і є хороші новини, то вони полягають у тому, що ринок уже досяг свого дна і рухатися йому більше нікуди – лише вгору, оскільки економічна ситуація стабілізується, і починається очікуване зростання.

На сьогоднішній день у Києві багато незавершених будівель і незабудованих територій без жодного потенціалу для девелопменту у найближчому майбутньому. Хоча у Києві спостерігалося досить значне зростання об’єму введеної в експлуатацію комерційної нерухомості у 2016-2017 роках, робота над даними проектами була розпочата ще до 2013 року.

Нік Коттон, керуючий директор київського офісу Cushman & Wakefield, поспілкувався з Kyiv Post про те, як прозорість та запровадження податку на вакантну нерухомість могли б стимулювати розвиток Києва. Український офіс компанії раніше працював під брендом DTZ. Два міжнародні бренди об’єдналися у 2015 році.

Інтерв’ю керуючого директора компанії Cushman & Wakefield в Україні для видання Kyiv Post
Фото: Павло Подуфалов

 

Kyiv Post: Коли нам вдасться отримати функціонуючий ринок нерухомості у Києві?

Нік Коттон: Ринок функціонує, проте очевидно, що ситуація пригнічена. Однією з причин є відсутність банківського фінансування. Тому будувати суто за рахунок власного капіталу – хоробрий крок. Ризик інвестування у будівництво підвищується на таких нестабільних ринках як український, де усі витрати фіксуються у доларах чи євро, а от прибуток буде, швидше за все, у гривні. Для Центральної та Східної Європи це не так вже й незвично - мати більший ступінь непрозорості, ніж у Великобританії чи США.

В Україні відсутня будь-яка законна база даних про угоди купівлі-продажу чи об’єктивна оцінка якості будівель. З одного боку, ця непрозорість підвищує значення досвідчених консультантів у сфері нерухомості, оскільки ми добре знаємо ринок і його гравців. Проте, ми б надали перевагу більшій прозорості.

KP: Яку вигоду мала б Україна від більшої прозорості?

НК: Основним недоліком непрозорості є недовіра потенційних девелоперів та інвесторів у нерухомість в умовах високого ризику та відносно низького ВВП.

Підвищення впевненості інвесторів… може потенційно мати стимулюючий ефект на економічне зростання. Більше транзакцій, більша ліквідність на ринку, девелопмент починає рухатися вперед.

Я не думаю, що для уряду це є пріоритетним питанням. На мою думку, українська адміністрація на даному етапі стикається з більш серйозними викликами, аніж відсутність прозорості на ринку нерухомості. По великому рахунку, вони ж бачать, що операції з нерухомістю, передача права власності чи угоди купівлі-продажу проводяться як особисті справи між залученими сторонами, тож, відповідно, навіщо прозорість?

KP: У центральній частині Києва дуже багато вакантних будівель

НК: По-перше, потрібно диференціювати будівлі і землю. У Києві та прилеглій місцевості є безліч незабудованих ділянок, які були здані в короткострокову оренду девелоперам у 2004-2008 роки терміном на 10-15 років.

Ми бачили, що багато з цих девелоперів спекулювали землею, намагаючись зберегти за собою право на будування без самої забудови. Вони притримували землю, очікуючи зростання вартості, щоб перепродати свої права на оренду.

Щодо незавершеного будівництва, то є різні причини. Часто певні частини таких будівель є під контролем чи у власності третіх сторін, що унеможливлює забудову всієї ділянки. Буває, що девелопери володіють будівлею, проте не земельною ділянкою, яка відведена під забудову. Проте найчастіше це означає, що витрати на утримання є досить низькими, в той час як вартість оренди землі значно зросла за останні три-чотири роки.

KP: Чи підтримали б ви податкову систему на майно, що базувалася б на оціночній ринковій вартості?

НК: Я вважаю, це б стимулювало передачу багатьох із цих будівель. Але хто буде проводити оцінку ринкової вартості? В Україні немає відповідної інфраструктури, яка б дозволила це зробити в такому великому масштабі. Для такого податку повинна бути законодавча база, а його впровадження потребує багато років. Також я маю сумніви, що не буде можливостей для маніпуляцій, особливо щодо великих будівель. Оцінка об’єктів незавершеного будівництва  вкрай суб’єктивна, особливо на такому незрілому ринку як український, якому бракує прозорості та ліквідності.

Інше питання, що саме там буде побудовано.

KP: Ринок житлової нерухомості більш надійний, ніж комерційної?

НК: Так, девелопмент житлової нерухомості значно випереджає всі формати комерційної нерухомості. Всі земельні ділянки, до продажу яких ми були залучені за останні 18 місяців, були призначені під житлову забудову. Девелопери купують землю, початково зоновану для будівництва комерційної нерухомості, з метою трансформувати їх у житлову.

Витрати на житлову забудову значно нижчі, ніж на комерційну. Також, продаж може розпочатися ще на стадії будівництва. І нарешті, квартири мають більшу ліквідність, ніж, скажімо, торговельні центри. Останній вам потрібно побудувати, здати в оренду, утримувати його ще три роки для досягнення зрілості і лише після цього спробувати все це продати за десятки мільйонів доларів.

У Києві є попит на нове житло. Багато городян віддають перевагу тому, щоб жити у новому будинку навіть у віддалених районах, ніж у центрі, але в старій будівлі.

Бачимо, що більшість забудовників житлової нерухомості зосереджуються на маленьких квартирах у центральній частині міста. Пройшли часи величезних квартир по 100-200 квадратних метрів, на сьогодні середня площа складає 60-85 квадратних метрів. Вони завжди будуть ліквідними, тому купівля квартири часто є формою інвестиції для тих, хто не довіряє банкам.

KP: Яка поточна ситуація на ринку комерційної нерухомості?

НК: У той час, як ситуація на ринку офісної нерухомості покращується з точки зору підвищення зайнятості приміщень, вакантність залишається високою, за нашими даними – на рівні 15-20%. Відповідно, орендні ставки низькі, а будувати і вводити в експлуатацію нові офісні приміщення не вигідно.

На даний момент обсяг офісних приміщень в Києві становить 1,8 мільйона квадратних метрів, в основному це спадок забудов 2012-2013 років. Останнім часом стало важче знайти невеликі офіси в центрі. Наразі немає жодного великого проекту девелопменту, який би дозволив припустити зниження вакантності. 

KP: Девелопмент торговельної нерухомості видається більш вірогідним, ніж офісної.

НК: Торговельна нерухомість розглядається як більш ризикована інвестиція. На відміну від ринку офісної нерухомості, де орендні ставки зафіксовані у доларах, рітейл більше орієнтований на гривню. Внаслідок значної девальвації гривні та зниження доходів населення багатьом торговельним центрам довелося прийняти орендні ставки у гривні, а рітейлерам обмежити свої витрати. Відкривати нові магазини стало дорожче.

KP: На заході торговельні центри відчувають певні труднощі через стрімкий розвиток електронної комерції. Здається, що в Україні протилежна тенденція. Минулого року в Києві відкрилося три моли, десяток інших у проекті.

НК: Я не думаю, що ринок торговельної нерухомості занепаде настільки, щоб моли перетворилися на міста-примари. Існує багато проектів, але всі вони довгострокові, і багато з них призупинені, тому раптове перенасичення ринку малоймовірне.

Я помічаю, що розвиток електронної комерції починає впливати також і на Україну. Це, в першу чергу, відображається на позиціонуванні ТРЦ. Глобальна тенденція – це торговельні центри як місце для спілкування. Прогресивні рітейлери завжди шукають шляхи подовження тривалості перебування відвідувачів у ТРЦ, пропонуючи додаткову інфраструктуру.

Я вважаю, що з дбайливим і обдуманим позиціонуванням, яке б відповідало цільовій аудиторії, київські торговельні центри можуть бути дуже рентабельними. Це стосується як ТЦ мікрорайонного формату, наприклад, «Піраміда», придбаний компанією Dragon Capital, так і великих молів на кшталт Ocean Plaza.

KP: Що відбудеться в найближчому майбутньому на ринку готельної та логістичної нерухомості?

НК: Я думаю, що більше уваги буде приділятися малобюджетним поїздкам. Ми прогнозуємо ріст серед тризіркових готелей і в бутік-готельному сегменті. Наступного місяця Radisson відкриває Park Inn. В планах є відкриття нового Ibis на Подолі.

Щодо ринку логістики, то, на мою думку, він досягнув свого дна. У 2008 році орендні ставки були на рівні 10-12 доларів за квадратний метр. На сьогодні і 4 долари вважається хорошим показником.

Схожі новини

торговый центр в Украине
Девелопмент

Як побудувати успішний торговельний центр в Україні

Незважаючи на нестабільність політико-економічної ситуації, реалізувати успішний проект в Україні цілком можливо.

Крис Хеггерик
Логістична нерухомість

Ghelamco Group оголосила про продаж свого логістичного комплексу Kopylov Logistics Park

Ghelamco Group оголосила про продаж свого логістичного комплексу площею більше 30 тис. кв. м українському рітейлеру «АТБ».

Кто инвестирует в коммерческую недвижимость, и как рынок глобальных инвестиций влияет на Украину?
Інвестиції

Хто інвестує в комерційну нерухомість, і як ринок глобальних інвестицій впливає на Україну?

Обсяг нового капіталу, направленого на світові ринки комерційної нерухомості, за підсумками 2015 р досяг рекордного показника в $443 млрд.